פינוי דייר מוגן בהסכמה

שכירות מוגנת בישראל רקע
בשוק הנדלן הישראלי של עד סוף שנות ה-60 של המאה הקודמת היו הגבלות על בניה חדשה וכתוצאה מכך גם הוגבלה האפשרות של העלאת שכר הדירה לדייר. בעקבות זאת התפתחה שיטה מיוחדת המשלבת מעין עסקה של רכישת הנכס והמשך שכרותו המכונה "רכישה בדמי מפתח".

בעת כניסת הדייר לנכס או בסמוך לכך, מקבל בעל הנכס מהדייר תשלום דמי המפתח (כמחצית לערך משוויו של הנכס), ובד בבד גם תשלומי דמי שכירות מופחתים, כפי שהורה החוק דאז.

בתמורה לתשלומים אלו, מקבל הדייר הגנה על זכות השימוש הבלעדית שלו בנכס עד לסוף ימי חייו וייחשב לדייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר. בנוסף לכך, החוק כאמור מגדיר דייר מוגן גם מי שהוא אחד מאלה:

רכישת הנכס בדמי מפתח כאמור.

• דייר שלא שילם דמי מפתח, אך נכנס לנכס לפני שנת 1940.
• דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס עד ליום 20.08.1968, ובחוזה השכירות לא צוין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
• דייר שנכנס לנכס לאחר יום 20.08.1968, ובחוזה השכירות נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן.

דייר ששכר דירה לתקופה של יותר מ-7 שנים לאחר ה-28.9.1954 ובחוזה השכירות לא צוין כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
ירושה לבן משפחה מדרגה ראשונה ובלבד שהתגורר עם הדייר המוגן סמוך למועד פטירתו.

יצוין, כי שיטה זו פחות נפוצה כיום, מאחר שכבר אינה תואמת עוד את המציאות בשוק הנדלן הישראלי. לפיכך, ברוב חוזי השכירות כיום, מציינים במפורש כי חוק הגנת הדייר לא יחול על יחסי השכירות, וזאת על מנת שלא להקנות לשוכר זכויות עודפות מבלי שהייתה כוונה לכך.

כמו כן, על פי נתוני משרד השיכון נותרו בישראל כ-20,000 נכסים שנרכשו בדמי מפתח כמחציתם דירות מגורים כאשר בחלק מהמקרים מדובר באותם דיירים חתמו על חוזיהם בשנות ה-60 של המאה הקודמת.

*מידע נוסף בנוגע לפינוי דייר פינוי שוכר: https://www.law4youth.com

פינוי דייר מוגן - מכירת זכות השימוש בנכס
הדייר המוגן רשאי למכור את זכותו הבלעדית לשימוש בנכס לאחר. במקרה כזה התמורה שתתקבל תתחלק בינו ובין בעל הנכס באופן הבא:

• אם הדייר המוגן גר בנכס מעל 5 שנים - בעל הנכס יקבל 40% מהתמורה והדייר 60%.
• אם הדייר המוגן גר בנכס עד 5 שנים - בעל הנכס יקבל 33.3% מהתמורה והדייר 66.7%.
• פינוי דייר מוגן בהסכמה על פי חוק

למעט מכירת זכויותיו של הדייר המוגן, החוק קובע גם שורה של עילות לפינויי דייר מוגן, אשר חלקן מחייבות מתן דיור חלופי אחר. לדוגמה:

הנכס דרוש לבעל הנכס עצמו ובלבד שהנכס לא בית עסק.
כאשר בעל הבית הוא המדינה או רשות מקומית, והנכס דרוש לצורך ציבורי חיוני.
התחדשות עירונית - כאשר בעל הנכס מעוניין להרוס את הנכס או הבניין ולהקים במקומו בניין אחר, או בשיפוץ יסודי בכפוף לרישיון בניה כדין.

מדובר למעשה בעילות פינוי שדורשות את הסכמתו של הדייר המוגן להתפנות מהנכס, כאשר בתמורה לכך יועמד לרשותו דיור חלופי אחר.

יצוין, כי החוק קובע עילות נוספת לפינויי דייר מוגן, שאינן מקנות זכות לדיור חלופי, כמו למשל במקרה בו חדל הדייר מלהמשיך בתשלום דמי השכירות או כאשר הפר הוראה יסודית בחוזה. על כל מקרה, פינויי דייר מוגן, אפילו שהדבר בהסכמה, ייעשה אך ורק באמצעות פסק דין שיפוטי המורה על כך. על כן, יש לפנות בתביעה לפינוי דייר מוגן בבית דין ייעודי לשכירות, הזהה בדרגתו ובסמכותו לשל בית משפט שלום, במחוז בו נמצא הנכס.

לסיכום, סוגיית פינוי דייר מוגן בדמי מפתח מקבלת משנה תוקף לאור התנופה הרווחות בפרויקטים של התחדשות עירונית. בנוסף, פינוי דייר , גם כשהדבר בהסכמה, יתבצע אך ורק על פי פסק דין המורה על כך.